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冯仑:一个「逆行者」的成功秘诀

发布日期:2020-06-28 11:35   来源:未知   阅读:

  :冯叔,我在一家地产公司上班。我感觉在疫情期间很多行业都「按了暂停键」。有一段时间,我们公司完全没有业务,现在正忙着收缩。感觉大家都有些恐慌。想请教一下,如何才能在危机的时候不恐慌,不掉队,甚至继续发展?

  冯叔:就像你说的,疫情期间,很多行业都「按了暂停键」,地产行业也如此,不少地产公司在一季度都出现了负增长。

  在此期间,有一家公司却成为了行业中的「逆行者」。2 月份,香港置地以 310.5 亿的价格在上海徐家汇买下一块地,创下了国内单幅地的最高价。而且它是在疫情期间,大家正恐慌的时候买的。

  香港置地的故事,正好可以回答你的这个问题,如何才能在危机的时候淡定,并且实现发展。

  香港置地有 130 多年的历史了。在这么长的时间里,它也曾经经历过危机,九死一生,差点「死掉」,但起死回生。因为经历过危机,它得到了教训,有了经验,于是始终不忘危机,所以它的风格就是特别稳健。

  房地产行业,如果仅仅是负债率很低,但是项目选的地方都很烂,那也不叫稳健。稳健不仅是不死,还要挣钱。比如说为了稳健,天天在家里闷着,不出门,坐吃山空,口袋里的钱越来越少,好像是安全,但是过一段时间饿死了,那也不叫稳健。

  第一,现金充沛,杠杆低,负债率低。这是非常的重要。它的净负债也就 20% 左右,净负债率特别低。

  其次,它永远在最贵的地方、最核心的地段,做品质最好的物业,租给最有钱的人。

  还有一点,那就是专业的系统,持之以恒的服务。也就是说优质服务带来的品牌效应,带来的对客户的吸附,让客户产生了依赖和信任。

  香港置地把这三件事都做到了。这样的线 个都被它吸引,都到它那里了。换句话说,面对危机的时候,很可能别人死了,它还活着。

  所以,稳健不是简单地降低负债就算做到了,还要考虑投资的选址,因为物业是一个固定资产,正确地选址也有很大的影响。另外,服务体系、品牌能不能让大家信赖,也很重要。

  正因为如此,香港置地以及它的母公司,在面对行业下行时,依旧非常地从容淡定。它的母公司历史更悠久,超过 200 年历史。

  我们知道,企业在发展过程中,碰到危机是在所难免的。每隔二三十年遇到一两场「生死劫」也都正常。但是,经历完之后怎么做?

  经历完之后,应该像香港置地这样,建立一套体系和机制,然后在下一次出现危机,别人出现困难的时候,能逮住机会,实现发展。

  所以这次香港置地买徐家汇地块就特别有意思。这件事几乎被大家忽略了,那就是疫情期间成交了 20 多年来单幅最贵的一块地。

  在大家都忙着降杠杆,保现金流的时候,这家拥有 130 年历史的企业成了行业中的「逆行者」。当然,我们感觉它是「逆行者」,其实它自己做了充分的准备和铺垫。也正因为如此,这家企业经历了 130 年的风雨,还依旧活得滋润。

  问:所以说,稳健地投资、稳健地增值、稳健地赚钱很重要。就我理解,公司也好,个人也好,道理是通用的。在疫情期间,有人持币观望,也有人积极布局。那如果我想投资,我需要注意什么?

  冯叔:趋利避害是我们的本能,也是我们投资时最重要的一种思考逻辑。那么,如何趋利避害?

  如果变量特别多的时候,这个题目就只有两个解决办法。第一是不动,第二是铤而走险。有人用计算机模拟投资,最后发现在变量非常多的时候,胡乱投资的结果跟不投资的结果差不多。

  多数时候,我们不会走这两种极端。那么就要假定有一些变量,实际上是常量。比如说,在没有法治的时候,很多事情都是领导意志,那这就是变量。这样的地方就不要去投资。

  而有些地方法治环境比较好,政策比较连续,大家的预期也相对稳定,居民收入的增长曲线也比较稳定,那这些就可以视为是常量。这个时候去投资,就比较容易成功。

  另外,也有一些策略,或者说思维模式。我想起一个朋友,早年间他因为一些特殊的原因,长期在境外赌场以赌为生。在《全世界的赌场都是他的 ATM》一文里,我写过他的故事。他的一些特点,对我们投资很有启发。先说一句,我们不提倡赌博,哪怕是在境外合法的赌场里边赌。我是想借着他的故事谈投资的逻辑。

  首先,他不豪赌,懂得制约自己的欲望。也就是说,投资的时候,不要把你的本钱、你的家底全赌出去。

  其次,他有节制,能够适时地停下来。止损有人能做到,但是止盈这一点挺难,很多人赢了还想赢,赚了还想赚,结果停不下来,然后全赔进去。所以一定要有节制。

  另外一点,专注。他在玩的时候,就玩某一种,玩这种他就想着怎么把这种玩好。绝对不会说玩这种的时候还惦记着那种。

  投资也是这样,把变量尽可能地减少,同时专业、专注、有节制,这样虽然不能保证一定赢,但是赢的机会总是会多一点。